金鹏文苑 | 2021年高回报率的日本置业投资机遇

2020年11月15日，中国与日本等多个国家共同签署了区域全面经济伙伴关系协定（简称“RCEP”），这是中日之间首次进行的大规模进口关税减免，该项措施将深刻影响两国之间产业和供应链布局，增强两国经济贸易联系。在此背景之下，越来越多国人把投资的视线集中到日本，希望在日本完成海外投资战略的第一步。

中国律师在海外投资中同样可以担任重要作用。之前本团队已向大家介绍了日本经营签证的办理，那么本文将向您介绍当下日本最值得投资的项目——日本置业类投资。

一

疫情影响下的日本置业投资依旧红火

近年来，日本房地产市场因为收益稳定愈发受到海外高净值人士的青睐，他们在配置资产的时候会把日本房产作为一项避险投资渠道。根据世界经济论坛等权威机构的数据显示，2019年中国投资者对日本的房产询盘量位居亚洲第二，究其原因在于，在日本投资置业不仅投资收益较可观，房价和租金回报率也相对稳定。

根据日本不动产经济研究所的数据显示，即便在新冠疫情的影响下，2020年东京不动产价格仍上涨4.25%，维持日本第一，东京中心区土地涨幅更为可观，比如台东区（13.98%），新宿区（7.64%）及文京区（7.93%）。虽然多国由于疫情影响而制定了出入境限制政策，导致赴日考察房源的投资者减少，但是日本热门地区的不动产交易仍在如火如荼地进行，并未因此受到多少影响。由此可见，日本房地产投资作为一项收益稳健的投资项目是十分值得信赖的。

二

日本置业投资可以满足您的投资目标 

1. 如果以海外资产配置为主要目标，日本房产投资既可以实现多元化投资，又具有特殊的优势（比如，房价稳定、现金流稳定、以避险货币结算等），手握日本房产面对全球汇率风险和房价波动，显然更有安全感。

 2. 如果以个人资产配置为主要目标，需要优化个人资产配比，降低高风险配比，增加低风险配比的，日本房产便属于低风险类投资项目，即使不可能暴涨，但也几乎没有暴跌的可能，这在投资界里被称作“锁定利润”，也不失为一种不错的投资方式。

3. 如果以资产增值为主要目标，那么在日本置业更是不可多得的优质选择。日本置业的年化回报率常大于贷款利率，只要投资就等于正向现金流。

因此，在日本置业投资至少可以享受三部分收益：5%左右的租金回报，每年5%左右房价稳健上涨，以及日元资产的升值，几乎可以满足投资者的所有投资目标。

三

日本置业投资的优势分析

日本作为与中国一衣带水的邻国，文化背景极其相似，时差少、治安好，且教育医疗水平世界领先，春来赏樱，夏日花火，秋宜观枫，冬泡温泉，十分适合投资和自住。

当前，日本央行应对新冠疫情大规模施行货币宽松政策，使得日本投资房产的回报愈加明显。从长期看，投资日本房产可以规避单一市场的系统性风险，对冲汇率风险，并长期获取相对稳健的投资收入。

各大赛事及国际大型活动带来的房价上升	日本这几年即将迎来东京奥运会、大阪梦洲赌城、大阪世界世博会等重要事件，旅游业带来的促进作用和租赁需求的增加必然推动房价稳步上涨。
租赁市场稳定， 出租率和回报率高	日本的租约稳定得益于政府的保护，日本“租售同权”规定房东和租户权利平等，保护租客与房东的双向利益。在东京、大阪，花费2000万日元左右置业的年利润高达6～15%。
房产为永久产权， 且无公摊	在日本，无须纠结房产土地属性，购房者即可以拥有房产的永久所有权。
资产配置保值性强	目前，日本热门城市房价稳中上涨，加上日元的稳定汇率，使得日本房价下跌、资产贬值的可能性微乎其微；在当前疫情在世界扩散的局面下，资金出逃情况显著，日元“避险货币”属性也越发突显。
有利于经营管理签证的申请及续签	购置日本房产带来的房租或投资收入可作为经营公司账面流水的长期稳定进项，有利于经营管理签证的申请及稳定续签。

▲疫情后，东京跃居海外资金流入投资份额世界第一城市

此外，根据2019年12月全球租金回报率排名显示，日本三大都市圈的租金回报率（即租售比）都接近或超过了6%，表现十分突出。例如，日本新建酒店、公寓、民宿的租金回报率通常为5%-6%。如果是在东京大阪等国际热门城市投资房产的话，租金回报率则可以达到6%-8%。假设在大阪投资一处房产再出租，平均20年左右即可收回成本。

租金回报率（租售比）是什么？

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。租售比是衡量楼市运行是否良好的指标之一，它很好地解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石。

租售比计算方法

租售比 = 每平方米使用面积的年租金/每平方米建筑面积的房价

四

日本置业自住或出租需满足的条件 

日本现行法律目前并未限制外国人赴日购房，且购置的房产为永久产权，税费也与日本人一致，同时不会审查投资人的购房资金来源。

外国人在日本购房需准备的材料	在日购房流程
护照复印件、个人印章、公证书 （办理公证时，需本人带好身份证、户口本至任意一家公证处办理，如本人不在户籍地，部分地区可能还需要暂住证或居住证）	以一户建为例： ▶选定房产，缴纳意向金、10％签约金并填写购房申请书 ▶签署购房合同并缴纳首笔房款（可视频签约，不同房产交付比例不同） ▶办理公证书，缴纳尾款并过户（办理房产证可由日本司法书士去法务局代替投资人办理）

除房款外，在日本购房还需缴纳印花税，登录免许税，不动产取得税，司法书士费等。

如投资人选择自住，则房屋办理过户后即可随时入住。

如投资人选择出租，则必须申请民宿牌照。房产需招租的时候，会由管理公司来进行。由于外国人不能在日本开户（持有经营管理签证的投资人除外），所以租金要打到投资人的海外账户。基于此，很多投资人选择与日本管理公司签订托管协议，管理公司可以为投资人提供包括租赁管理、开户收租、招租、与租客沟通、各项缴费、财务报告、修缮等在内的各项服务。

如果您委托了一名专业律师办理日本购房手续，则可以省去上述大多数繁琐步骤。律师会指导您如何办理公证，您仅需提供必要资料，律师即可帮您完成包括海内外账户资金流转、代理签约、联系在日司法书士办理税费缴纳、房产证及过户手续，以及办理购房过程中涉及日文文书的制作、翻译、沟通等全部内容。

五

日本其他投资途径介绍

除了不动产领域，2018年后主要的对日投资并购案件还涉及电子机器、广告代理、食品等领域，下文介绍的两种投资方向，也是未来几年内投资日本不错的选择。

1. 股权转让投资

2019年5月以来，日本政府提高了外商投资准入的门槛，新的《外商投资准入规定》（以下简称“《新准入规定》”）从今年6月7日起开始全面实施。而外国投资者对日本进行直接投资，在《外汇法》上则被称为“对内直接投资”。

（1）取得非上市公司的股份或股权（无比例限制）

但受让其他外国投资者持有的非上市公司的股份或股权不属于对内直接投资，属于后述的“特定取得”。

（2）取得上市公司股份或表决权，取得后对该上市公司的持股比例或表决权比例达到1%以上（包含外国投资者的密切关联方持有的股份或表决权在内的合计比例）

根据上述《新准入规定》的法条释义，属于外国人对内直接投资的行为包括上述“取得股份、股权或表决权”的行为，外国人同样可以在日进行股权转让的投资，但同时应当受到日本法律事前申报与事后报告结合的监管约束。

2. 民宿及酒店转让投资

根据JIMC（日本入境游媒体联盟）近日公布的关于“中国游客访日意向”报告显示，在疫情结束后，约有44%的中国游客选择日本作为旅游首选地。如果东京奥运会能顺利举办，那么将对目前日本的酒店住宿是一个前所未有的挑战。此外，由于疫情的影响，国与国之间的商业往来受阻，同时不少日本酒店或民宿遭遇了发展的“滑铁卢”，甚至濒临破产的边缘，这便直接导致很多日本酒店或民宿亟待低价转让；与此同时，日本政府为了扶持中小企业，又陆续出台了补助金政策及商业贷款优惠政策，所以在此时投资日本的酒店或民宿不失为一个低价购入的好时机。

当前国际经济形势下，低门槛且保险的日元资产显然已经成为海外配置的优质资产，而日本置业投资也逐步成为海外资产配置的首选。截至去年，中国已连续12年成为日本第一大货物贸易伙伴国，日本也连续4年成为中国第二大货物贸易伙伴国，相信随着RCEP协定的签署和中日双边关税减让安排的确定，今后中日两国间的贸易和投资活动将会进一步活跃。对于有意投资日本房产的中国投资者来说，在多元化的投资机遇中甄别优劣、把握机会，当下显然是日本置业投资的绝佳时机。

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